Offenbach: Grundsteuer-Reform verändert Hebesatz

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(Symbolbild: Ibrahim Boran auf Unsplash)

Ab 2025 wird es für einige Eigentümer teurer, für andere günstiger

Die bundesweite Grundsteuer-Reform zum 1. Januar 2025 verändert die kommunalen Hebesätze. Das Land Hessen hat seine Empfehlung für einen neuen Hebesatz für Offenbach bekanntgeben: Dieser würde sich von derzeit 895 auf rund 1201 Punkte erhöhen. Durch die neue Berechnung im Zuge der Reform sind die Steuermessbeträge für Eigentum in vielen Fällen gesunken – deshalb ist ein höherer kommunaler Hebesatz erforderlich, damit die Stadt nach der Reform annähernd dieselben Grundsteuereinnahmen erzielt wie vor der Reform. Dieser höhere Hebesatz bedeutet jedoch nicht, dass es für alle teurer wird. Stadtkämmerer Martin Wilhelm erläutert: „Der neue Hebesatz ist mit dem alten Hebesatz – anders als bei früheren Anpassungen – nicht mehr vergleichbar. Die Berechnungsgrundlagen sind eine völlig andere als früher. Der Sprung von 895 auf 1201 Punkte wird der Stadt deshalb nicht mehr Geld einbringen als bisher.“ Wilhelm betont: „Die Stadt Offenbach wird die Grundsteuer-Reform nicht für eine Erhöhung ihrer Steuereinnahmen nutzen. Die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen nach der Reform nicht höher sein als vorher. Klar ist aber auch: Für einige Eigentümer wird es künftig zum Teil deutlich teurer, für andere spürbar günstiger – das hängt vom jeweiligen Steuermessbetrag ab. Die vom Verfassungsgericht zurecht geforderte Grundsteuerreform wird deshalb Gewinner und Verlierer haben.“

Der vom Land empfohlene Hebesatz ist rechtlich nicht bindend – über die Hebesätze entscheiden die Kommunen im Rahmen ihrer Satzungshoheit eigenständig. „Die Offenbacher Stadtverordneten werden den finalen neuen Hebesatz im Rahmen der Haushaltsplanung im Dezember 2024 beschließen – dieser kann noch etwas abweichen, da die jetzige Berechnung durch das Land Hessen zeitlich bedingt nur rund 95 Prozent aller Steuermessbeträge berücksichtigt. Der Rest sind Hochrechnungen“, so Wilhelm. Dennoch ist der vorgeschlagene Hebesatz ein wichtiger, weil frühzeitiger Richtwert: „Ab jetzt können sich alle Eigentümerinnen und Eigentümer mit einem einfachen Taschenrechner selbst ausrechnen, wieviel Grundsteuer sie ab 2025 voraussichtlich zahlen müssen – vorbehaltlich der noch möglichen Abweichung.“ Wer seinen Steuermessbetrag mit dem Hebesatz von 1201 Punkten multipliziert und das Ergebnis durch 100 teilt, erhält die jährliche Summe der Grundsteuer, die ab Januar 2025 zu zahlen ist. Rechtlich festgeschrieben werden die individuell zu zahlenden Grundsteuerbeträge mit einem neuen Grundsteuerbescheid, den die Stadt Offenbach ab Januar 2025 an alle Eigentümerinnen und Eigentümer versenden wird.

Wichtige Erläuterungen im Überblick

1. Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die bisherige bundesweite Regelung zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, unter anderem deshalb, weil neue Gebäude in der Berechnung der Steuermessbeträge schlechter gestellt wurden als sehr alte Liegenschaften. Damit verstieß das bisherige Verfahren gegen den gesetzlichen Gleichheitsgrundsatz. Die Bundesregierung und die Bundesländer haben daraufhin die Berechnung der Grundsteuer neugeregelt. In den Bundesländern kommen nun unterschiedliche Berechnungsmodelle zum Einsatz. In Hessen ist dies ein sogenanntes Flächen-Faktor-Modell, bei dem unter anderem das Baujahr keine Rolle mehr spielt, dagegen der Bodenrichtwert stärker herangezogen wird. Die Reform tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft.

2. Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ergibt sich weiterhin aus der Multiplikation des individuellen Steuermessbetrages mit dem (dann neuen) kommunalen Hebesatz.

3. Auf Grundlage des in Hessen neu angewandten Berechnungsmodells wurden alle Steuermessbeträge neu ermittelt. Für diese Neuberechnung wurden alle Eigentümerinnen und Eigentümer zu umfangreichen Angaben gegenüber dem Finanzamt verpflichtet. Derzeit überträgt das Finanzamt alle neuen Steuermessbeträge auf elektronischem Weg an die Stadt Offenbach. Diese müssen von der Steuerabteilung der Kämmerei in den kommenden Wochen überprüft werden, da es zum Teil zu fehlerhaften Übermittelungen und zu nachträglichen Änderungen kommen kann.

4. Erst nach Abschluss der vollständigen Überprüfung der Daten kann seitens der Kämmerei berechnet werden, welcher neue Hebesatz erforderlich ist, um nach der Reform ungefähr die gleichen Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer zu erreichen wie vor der Reform.

5. Das Land Hessen hat jetzt für alle hessischen Kommunen ausgerechnet, welcher Hebesatz jeweils notwendig wäre, um das bisherige Steueraufkommen zu erzielen. Maßgeblich für das jährliche Steueraufkommen war für das Land der Zeitpunkt 01.01.2022.

6. Der berechnete Vorschlag für einen neuen Hebesatz in Offenbach ist erstens rechtlich nicht bindend. Die Festlegung des Hebesatzes fällt in die kommunale Satzungshoheit, somit haben die Stadtverordneten diesen zu beschließen.

7. Zweitens muss der Hebesatz-Vorschlag zunächst durch die Kämmerei umfassend geprüft werden. Denn der vom Land Hessen vorgeschlagene Wert resultiert aus denjenigen Daten, die bis zum Stichtag 10.05.2024 der Hessischen Finanzverwaltung vorlagen, und auf einer komplexen KI-basierten Berechnung. Diese Berechnung kann aber keine Aktualisierungen beinhalten, die im Zuge der Überprüfungen in den kommenden Wochen erst noch erfolgen werden.

8. Deshalb ist es durchaus möglich, dass die Kommunen – so auch Offenbach – auf Grundlage ihrer eigenen Überprüfungen der Daten und der geplanten Einnahmen ab 2025 zu abweichenden Hebesätzen kommen werden.

9. Die Kämmerei wird den Stadtverordneten im November auf Basis ihrer eigenen Berechnungen einen Vorschlag für den neuen Hebesatz einreichen. Die Stadtverordneten werden im Rahmen der Haushaltssatzung 2025 dann im Dezember den neuen Hebesatz beschließen.

10. Grundsätzlich gilt: Der neue Hebesatz stellt keine Steuererhöhung dar. Die Anhebung des Hebesatzes ergibt sich aus teils deutlich geringeren Steuermessbeträgen im Vergleich zu früher. Die Stadt Offenbach wird keine Erhöhung der Steuereinnahmen im Rahmen der Reform vornehmen. Die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen nach der Reform gleich hochausfallen wie vor der Reform (Aufkommensneutralität). Aber: Für einige Eigentümer wird es künftig teurer, für andere dagegen günstiger.

11. Da die Grundsteuer bei Vermietung von Eigentum auf die Nebenkosten umgelegt werden kann, zahlen diese auch die Mieterinnen und Mieter – in der Regel jedoch erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr. Die Stadt empfiehlt, zum Jahresende 2024 die künftige Summe beim Eigentümer anzufragen, um ggfs. die eigenen Nebenkosten-Vorauszahlungen anzupassen.

12. Die Stadt Offenbach wird die Eigentümerinnen und Eigentümer über die bevorstehende Reform über ein Schreiben in den kommenden Wochen separat informieren. Für Rückfragen steht dann auch die Steuerabteilung der Kämmerei zur Verfügung.

(Text: PM Stadt Offenbach)